지난 2월 24일(월)
수원지방법원에 갔다 왔다.
관심있는 경매 물건에
입찰하기 위해서였다.
2024타경 2431
용인시 처인구 모현읍에 소재하는
스위첸 아파트 경매 물건이였다. (전용 25평형)
총 7명의 입찰자가 있었다.
난 낙찰받지 못했다.
2024년 하반기 보다는
낙찰가가 높아지고 있는 것 같다.
용인시 아파트를 관심있게 보고 있는데,
다른 아파트들도 낙찰가가 높다.
내가 파악하기로는
위의 경매 물건과 같은 타입이나
1층에 있는 부동산 매매 물건이
3억원에 나와 있는 것으로 알고 있다.
그리고,
위의 경매 물건은
4층에 위치해 있는데,
9층에 있는 부동산 매매 물건은
3억 1천만원에 올라와 있다.
네이버 부동산에
나와 있지는 않지만
가격 협의가
일정 부분 가능한 급매 물건
1~2개 정도는 있다고 생각한다.
2억 9천만원대에서
부동산 매매가 가능하겠다는 것이
나의 결론이였다. (2025년 2월 현재)
그리고,
부동산 물건은
해당하는 동과 호실에서의 전망과
세대내의 인테리어 상황 등을
파악할 수 있는데 반해
경매 물건은
세대 내를 확인할 수 없다는
치명적인 단점도 있고,
명도시에 일정 정도
이사 비용에 대해 지급 해야 하며 (의무 사항은 아니지만)
공용 관리비는
낙찰자가 부담하여야 한다
그리고,
명도가 생각보다
빨리 진행되지 않을 시에
금전적, 정신적 손해 등도 감안해야 한다.
그래서,
내가 판단하기로는
적정한 입찰 금액은
2억 7천에서 2억 8천만원대라고 생각했다.
결과는
패찰이였지만 말이다...^^;
1등 하신 분은
나보다 더 경매 고수일 것이고,
뭔가 시나리오별
진행 계획을 가지고 있어서
나보다 높은 금액에
적어 넣으셨을 것이다...고
판단했다.
그런데...
같은 날 경매 물건에
43명이나
입찰한 물건이 있었는데,
이것을 보고,
당분간 아파트 경매 물건에
입찰하지 않기로 했다.
2024타경 60031
경기도 화성시 병점동에 있는
우남퍼스트별 아파트 (전용 25평형 경매 물건이다.)
입찰자 총 43명
1층 금액은
2억 6천 8백만원
최근 매매 실거래가의 경우
2억 7천 3백만원이였다.
-- 13층이라 경매 물건 14층과 층 수도 비슷하다.
현재,
네이버 부동산에 나와 있는 금액은
2억 9천만원이지만
2025년 2월 13일 거래 내역이
2억 7천만원대이 있어서
그 금액대가 아니면,
실재 매매가 이루어 지기는 힘들 것이다.
그냥 집주인이 받고 싶은
호가...라는
이야기이다.
경매 학원에서
수강생들이 다수 참여해서
입찰자 수가 많았던 것인지
이 경매 물건에
미래 호재가 숨어 있는지
난 알 수가 없다.
다만, 현재 아파트 경매의 낙찰가가
내가 이해할 수 없는
금액이라는 것
급매보다
오히려 높게 낙찰되는 있는 이 상황에...
내가 더 이상 아파트 경매에
참가할 이유는 없다고 판단되었다.
약 6개월 정도는
아파트 경매에 참가하지 않을 생각이다.
2등만 여러 번 하고,
1번도 낙찰 받지도 못한
내가 뭘 알겠냐마는...
초보인 나의 경매 규칙 하나...
안전 마진을 확보하고
경매하자는 것이다.
이 규칙에 위반되게
급매보다 높게 적을 이유가
나에겐 없다.
부동산 중개업소를 통해
아파트 세대 내를 확인한 후에
급매로 매수하는 것이
더 낫다고 판단했다.
그리고,
아파트보다는
개별성이 강한
근린주택이나 빌라,
다가구 경매 물건에
우선은 집중해 볼까 한다.
2025년 하반기에...
지금 판단으로는 10월 정도 되어서
아파트 경매에
재도전해 보아야겠다.
주식은 초보 수준이 좀 지난 것 같은데,
경매는 아직도 초보 수준이구나...
도전을 계속하다 보면
경매 초보도 곧 벗어나겠지...^^
지치지 말고,
꾸준히 해 보자!!!