2023 타경 86821 - 경기도 화성시 영천동. 근린주택 3층 - 142.5평

오늘 기록할 경매 물건은

 

지난 토요일(11/23) 저녁에 다녀 온

근린 주택입니다.

 

 

경매 물건 번호는

2023 타경 86821

 

주소지는

경기도 화성시 영천동  763-4 번지 입니다.

 

 

 

 

동탄 IC 이용이 편하고,

 

일반 주거지로는

나쁘지 않다고 판단됩니다.

 

다만,

1층 상가 임대 맞추기는

쉽지 않은 지역인 것 같습니다.

 

 

임차인 모두

대항력이 없어서

명도에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

 

다만, 301호와 302호

전세 보증금이 너무 높게 잡혀 있어서

 

이 분들의 상실감은

말로 표현할 수 없는 수준이시겠네요.

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저는 개인적으로 전세 제도가

10년 안에는 없어지지 않을까 생각합니다.

 

아무리 좋은 제도라도

사람이 악용을 한다면,

 

그 제도는

존속할 이유가 없는 것이겠지요.

 

갭투자니,

전세 사기가 자주 일어나는 상황에서

 

우리 나라만의 고유 제도였던 전세 제도는

10년 이내에 사라지지 않을까 전망해 봅니다.

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이 물건에 제가 관심을 가지는 이유는

1층 상가 때문입니다.

 

 

현재 식당으로

운영중인 것으로 파악되었으며,

 

1층 상가 37.6평은

 

저희가 창고 겸 사무실로 사용하기에

적당한 크기일 것으로 판단되었습니다.

 

화성시 영천동은 3층 규모에

 

1층은 상가

2층과 3층은

주택으로 구성된 근린주택이 많습니다.

 

제가 저녁에 갔을 때는

한적한 분위기였으며,

 

상권이 좋다고 보기에는 어려웠습니다.

 

제가 판단하기에는

사무실과 일부 창고를 이용하려는 수요층

 

예를 들어,

소규모 복합기, PC 렌탈업이라든가

소규모 공방, 인테리어 사업체든 

 

일부 창고 기능을 수행하는 업종이

들어와야 되지 않을까 생각합니다.

 

식당이 들어오더라도

주차장 시설이 잘 되어 있지 않아서

 

도로에 주차하고 식사해야 하는데,

 

주차장이 미흡해서

고객 만족이 그다지 크지 않을 것으로 판단됩니다.

 

(저는 주차가 불편하면, 아무리 맛있어도 2번은 가지 않은 성향이기에 그렇게 판단하였으니)

(다른 생각을 가지고 계신 분은 현장에서 꼼꼼하게 확인하신 후 입찰해 보시길 바랍니다.)

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https://www.youtube.com/watch?v=zLUXZK3iOhg&t=674s

 

 

동영상 올려 놓으신 분이 계시니

 

이 물건에 관심 있으신 분은

 

위의 부분을 클릭해 주시기 바랍니다.

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** 제가 개인적으로 판단할 때

 

* 1층 상가 - 인테리어나 소규모 공방이 필요하신 분 (다만 식당 업종은 비추천)
                 - 목적성을 가지고, 검색해서 찾아올 수 있는 특화된 업종.(애견 카페 등~)
                 - 아니면, 본인 사무실 용도가 적당하겠네요
* 2층 주택 - 자가 주택
* 3층 주택 - 월세 운영

*** 위의 3가지가 맞는 분이 들어오시면, 제일 좋을 것 같습니다.

*** 저는 2차에 낙찰되기에는 어렵지 않을까 판단되며,

*** 3차에 가서, 8~9억대에 낙찰되지 않을까
     조심스럽게 전망해 봅니다.

 

 

** 11월 26일. 화요일

 

추가로 유튜브에 올라온 영상이 있어 올립니다.

참고하시기 바랍니다.

 

https://www.youtube.com/watch?v=9wla2EPKNFI

 

--- 수익율 해석에 있어서 보다 상세하며, 내부(계단)에 들어가셨네요