지난 주 임장 다녀 온
경매 물건입니다.
경매 물건 번호는
2024 타경 100302
주소지는
서울특별시 구로구 온수동 156
다청림 제101동 제3층 제301호
온수역 6번 출구로 나오면
5분 이내에 도착 가능한
초역세권이지요.
근처에 초중고등학교,
그리고 성공회대학교가 근처에 있습니다.
상업 시설은 좀 부족한 편이지만,
집 근처에 소형 마트가 있어서
실거주 목적이라면,
혼잡하지 않고,
살기 좋은 동네라고 판단됩니다.
감정평가서 상에 확인한 바로는
엘리베이터가 있으며,
방 3개, 화장실 2개 구조로
전용 면적 13.7평형이지만
3베이 구조에
사람들이 선호하는 구조라고 판단됩니다.
사용 승인일로 부터 10년이 지난
도시형 생활주택이며,
총 54세대에,
세대 당 주차는 0.85대 주차 가능합니다.
현재 부동산에 나와 있는 매물은
3억원 (최고 탑층)에 나와 있습니다.
경매 물건보다
약 0.5평 정도 크다고 판단됩니다.
다만 103동은 101동에 가려져서
전망이 중요한 분은
101동을 더 선호하지 않을까 생각됩니다.
그래도, 일반적으로
탑층을 선호하시는 분이 많으니
3억원이
최고 호가이지 않을까 생각됩니다.
디스코로 확인한
최근 실거래가입니다.
2020년 09월에 101동 3층이
2억 9천만원에 거래가 되었네요.
2023년 12월에
3억 3천만원이 최고 금액입니다.
단점은 크게 보이지 않은 물건이며,
지하철 역세권에
초중고 학교 보내기에 좋은 주거지입니다.
다만 실평수가 좀 적다는 것 외에는
방 3개 구조라서,
가족 3명 지내기에는
나쁘지 않다고 판단됩니다.
(발코니 확장이 되어 있지 않을까 추측해 봅니다)
근처에 있는 다청림시티는
세대당 주차 댓수가
상대적으로 좀 부족해 보입니다.
하지만,
큰 차이가 없다고 판단이 되며
금액 차이도 크지 않아서
최저가에 낙찰된다면,
최소
2억 9천 정도 매도 가능하지 않을까
조심스럽게 전망해 봅니다.
전 세입자의 전세금은
2억 9천만원입니다.
월세는 2023년 2월에
5천에 70만원이 계약된 적이 있네요.
(경매 물건과는 다른 평형이라 생각됩니다.)
현재 월세도
이 정도 수준이라면
큰 메리트는 없다고 생각 되네요.
--- 2억 7천만원에 낙찰 받아서,
7천만원 자기 자본에 2억 대출
(취등록세+인테리어 등은 계산에서 제외)
2억 대출에 대한 이자 5% = 1년에 이자 1,000만원
5천에 70만원 월세 구성시 = 1년 월세 수입 840만원으로 계산.
월세 측면으로만 보았을 때에는
3차까지 갈 가능성도 있지만
실거주 목적이거나
단기 매도 입장이라면
2차에 낙찰될 수도 있겠습니다.
(아니면, HUG 에서 받아갈 수도 있겠습니다.)
--- 안전 마진 측면에서,
경비나 인테리어 등, 1천만원 정도 제외하고
10% 정도는 남겨야 되는
투자의 측면에서만 판단한다면
다음 회차를 기대하는게 좋겠으나
3차에서는 2차 금액을 훨씬 넘는 금액이 낙찰될 수 있어서
결정 내리기가 쉽지 않네요 ^^
--- 그리고, 온수역 근처에 매물이 적지 않은 편이라,
(10년 연식에, 해당 경매 물건과 같은 평형의 매물 다수)
뭔가 특별한 메리트 (가격 인하)가 없다면
쉽게 팔리지 않겠다는 우려도 일부 있습니다.
** 입찰하실 분은,
꼭 임장하시고
부동산 상담도 받아 보시고 입찰하시기 바랍니다.
** 모든 투자의 최종 책임은, 본인 스스로에게 있으니
인터넷에 있는 모든 정보는 참고만 하시기 바라며,
현명한 결정 내리시길 바랍니다.
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